São tantas pequenas regras e
detalhes que confundem grande parte dos candidatos à procura de casa ou
apartamento. Mas será que é mesmo assim tão difícil? Para ajudar você a
entender que o financiamento imobiliário não é nenhum bicho de sete cabeças,
nós separamos as dúvidas mais comuns dos consumidores.
1. Qualquer pessoa pode fazer um
financiamento imobiliário?
A princípio sim, mas é preciso
preencher alguns critérios dependendo do método do financiamento imobiliário.
Por exemplo, se o comprador pretende fazer o financiamento diretamente com a
construtora, o que geralmente é o caso dos imóveis em construção ou na planta,
ele precisa apenas entregar a documentação solicitada pela empresa.
No entanto, se ele optar por
fazer o financiamento por um banco ou qualquer instituição financeira, ele
deverá ter renda adequada ao valor de crédito solicitado, ter ficha limpa na
praça e também entregar os documentos exigidos. O valor das prestações, nesse
caso, não pode ultrapassar 30% da renda líquida.
2. O banco ou instituição
financeira faz uma pesquisa sobre a minha vida?
Sim, o banco faz uma análise
sobre a sua capacidade de pagamento, seu histórico anterior como pagador e
também um levantamento sobre a existência de dívidas pendentes.
A Caixa Econômica Federal (CEF),
por exemplo, tem um sistema de risco de crédito. Ele busca dados sobre o seu
nível de endividamento e calcula a possibilidade de você conseguir ou não pagar
o financiamento imobiliário. O contrato só será fechado se o sistema chegar à
conclusão que o proponente tem condições reais de arcar e honrar seu
compromisso.
3. Sou autônomo e,
financeiramente, tenho condições de arcar com um financiamento imobiliário.
Posso me candidatar mesmo não tendo um contracheque formal?
Sim, os trabalhadores autônomos
também podem se candidatar a um financiamento imobiliário desde que consigam
comprovar sua renda. Na ausência de um contracheque ou holerite, essa
comprovação pode ser feita através do contrato de prestação de serviços, dos
recibos de trabalhos prestados, de declaração do sindicato da categoria, da
declaração do imposto de renda ou de declaração comprobatória de receptação de
rendimentos elaborada por um contador.
Os demais documentos exigidos são
os mesmos que para os trabalhadores em regime de CLT: CPF, RG e comprovante de
estado civil. Depois da entrega dos documentos é feita a análise cadastral para
verificar se o nome do comprador consta dos serviços de proteção ao crédito.
Uma vez aprovado, o valor do
crédito é liberado no prazo estabelecido pelo agente financeiro.
4. É possível conseguir
financiamento imobiliário para 100% do valor do apartamento ou casa?
Não, atualmente é necessário que
o comprador tenha no mínimo 10% do valor do imóvel para dar de entrada. Este
percentual, no entanto, pode ser maior dependendo da instituição financeira.
No entanto, é possível conseguir
subsídio para estes 10% através do programa Minha Casa Minha Vida, do governo
federal, até o limite de R$ 47,500 (faixa 1,5) ou R$ 29 mil (faixa 2). O
programa atende famílias com renda mensal de até R$ 9 mil com juros de até
9,16% ao ano, dependendo da faixa de renda.
5. Quais são as modalidades de
financiamento imobiliário existentes hoje?
Há quatro tipos de financiamento
imobiliário vigentes hoje no país: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o
financiamento diretamente com a construtora, a carteira hipotecária e o Sistema
Financeiro Imobiliário.
Basicamente a diferença entre
cada um dos tipos está na taxa de juros, nos recursos que podem ser utilizados
para pagar/amortizar a dívida (como a poupança e o FGTS, por exemplo), e o
índice de correção.
6. Sou obrigado a pagar seguros
do financiamento imobiliário? Como eles são calculados?
Sim, os seguros de morte e
invalidez e de danos físicos ao imóveis são obrigatórios e servem para cobrir
as despesas em caso de óbito de um dos compradores e também possíveis danos que
ocorram ao imóvel durante o período de financiamento.
Eles são calculados tendo como
base a taxa sobre o valor de avaliação do imóvel e as taxas da apólice sobre o
valor do financiamento apartamento ao percentual de pactuação de renda dos
compradores.
Por outro lado, o comprador
também tem a obrigação de pagar alguns encargos. Eles podem variar de acordo
com a modalidade de financiamento casa, mas de uma forma geral são calculados
em função do sistema de amortização, do saldo devedor, do prazo restante do
contrato e das taxas de juros.
7. Como é calculado o valor das
prestações e o prazo de financiamento casa?
A prestação é calculada de acordo
com os encargos principais, que é composto pelas parcelas de amortização e os
juros mensais, e os acessórios, que são os seguros de morte e invalidez e de
danos ao imóvel e as taxas de administração.
8. Depois de aprovado o
financiamento apartamento, quanto tempo tenho para começar a pagar as
prestações?
Quando o financiamento
imobiliário é feito através de um banco ou instituição financeira, geralmente a
primeira parcela é paga 30 dias após a assinatura do contrato.
A vantagem é que o comprador,
nesse caso, pode optar por pagá-las diretamente pelo débito automático ou
através de boletos. Este prazo costuma ser o mesmo para as demais modalidades,
mas ele pode ser negociado.
9. Tenho saldo no FGTS, posso
utilizá-lo para amortizar o saldo do financiamento imobiliário?
Pode sim. Financeiramente é
vantajoso. No entanto, é bom ficar atento porque o FGTS é um fundo reserva para
casos emergenciais, como doença grave ou desemprego. Utilizá-lo para amortizar
o saldo devedor do financiamento casa é abrir mão dessa reserva.
Mas atenção, porque o FGTS só
pode ser utilizado para dar entrada, pagar prestações ou quitar o imóvel se
houver um mínimo de 36 meses de contribuições, mesmo que em empregadores
diferentes.
Por outro lado, o FGTS só é
aceito na modalidade do Sistema Financeiro de Habitação, e, mesmo assim só se
não houver nenhuma parcela atrasada e para um teto máximo de 80% do valor das
prestações.
10. Qual a melhor forma de
financiamento apartamento: Tabela Price ou SAC?
A escolha, nesse caso, é bastante
pessoal. Na Tabela Price o comprador paga juros maiores e o valor das parcelas
tende a aumentar. No entanto, a primeira prestação é menor. Pelo SAC os juros
são menores e as prestações vão ficando mais baratas, mas a primeira é maior.
11. Vale a pena dar um bom valor
de entrada? Qual o valor médio dado pelos brasileiros?
Se há condições de dar uma boa
entrada, vale a pena para tentar driblar a alta dos juros e reduzir as parcelas
– ou o tempo – do financiamento casa. De acordo com a Associação Brasileira de
Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), em média os brasileiros
pagam 35% do valor do imóvel como entrada e financiam os 65% restantes.
12. É possível conseguir um
financiamento imobiliário com o nome sujo?
Possível é, mas geralmente quando
a negociação é feita diretamente com o vendedor, sem a interferência dos
bancos. Quando o financiamento imobiliário é feito através de instituições
financeiras é quase impossível ter a ficha cadastral aprovada quando o nome
está sujo na praça.
Ainda restou alguma dúvida? Se
você quer maiores esclarecimentos sobre estes ou qualquer outro aspecto
referente ao financiamento imobiliário basta compartilhar conosco aqui nos
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