12 Dúvidas frequentes sobre financiamento imobiliário

Confira as principais dúvidas dos consumidores e descubra que na verdade ele não é tão complicado assim

A casa própria é o segundo maior sonho do brasileiro (39%), ficando logo atrás apenas da compra de um carro novo (41%), de acordo com pesquisa elaborada pela Boa Vista Seguros, administradora do Serviço Central de Proteção ao Crédito (SCPC). A realização, no entanto, costuma esbarrar em um item capaz de tirar o sono de muita gente: o financiamento imobiliário.

São tantas pequenas regras e detalhes que confundem grande parte dos candidatos à procura de casa ou apartamento. Mas será que é mesmo assim tão difícil? Para ajudar você a entender que o financiamento imobiliário não é nenhum bicho de sete cabeças, nós separamos as dúvidas mais comuns dos consumidores.

1. Qualquer pessoa pode fazer um financiamento imobiliário?

A princípio sim, mas é preciso preencher alguns critérios dependendo do método do financiamento imobiliário. Por exemplo, se o comprador pretende fazer o financiamento diretamente com a construtora, o que geralmente é o caso dos imóveis em construção ou na planta, ele precisa apenas entregar a documentação solicitada pela empresa.

No entanto, se ele optar por fazer o financiamento por um banco ou qualquer instituição financeira, ele deverá ter renda adequada ao valor de crédito solicitado, ter ficha limpa na praça e também entregar os documentos exigidos. O valor das prestações, nesse caso, não pode ultrapassar 30% da renda líquida.

2. O banco ou instituição financeira faz uma pesquisa sobre a minha vida?

Sim, o banco faz uma análise sobre a sua capacidade de pagamento, seu histórico anterior como pagador e também um levantamento sobre a existência de dívidas pendentes.

A Caixa Econômica Federal (CEF), por exemplo, tem um sistema de risco de crédito. Ele busca dados sobre o seu nível de endividamento e calcula a possibilidade de você conseguir ou não pagar o financiamento imobiliário. O contrato só será fechado se o sistema chegar à conclusão que o proponente tem condições reais de arcar e honrar seu compromisso.

3. Sou autônomo e, financeiramente, tenho condições de arcar com um financiamento imobiliário.  Posso me candidatar mesmo não tendo um contracheque formal?

Sim, os trabalhadores autônomos também podem se candidatar a um financiamento imobiliário desde que consigam comprovar sua renda. Na ausência de um contracheque ou holerite, essa comprovação pode ser feita através do contrato de prestação de serviços, dos recibos de trabalhos prestados, de declaração do sindicato da categoria, da declaração do imposto de renda ou de declaração comprobatória de receptação de rendimentos elaborada por um contador.

Os demais documentos exigidos são os mesmos que para os trabalhadores em regime de CLT: CPF, RG e comprovante de estado civil. Depois da entrega dos documentos é feita a análise cadastral para verificar se o nome do comprador consta dos serviços de proteção ao crédito.

Uma vez aprovado, o valor do crédito é liberado no prazo estabelecido pelo agente financeiro.

4. É possível conseguir financiamento imobiliário para 100% do valor do apartamento ou casa?

Não, atualmente é necessário que o comprador tenha no mínimo 10% do valor do imóvel para dar de entrada. Este percentual, no entanto, pode ser maior dependendo da instituição financeira.

No entanto, é possível conseguir subsídio para estes 10% através do programa Minha Casa Minha Vida, do governo federal, até o limite de R$ 47,500 (faixa 1,5) ou R$ 29 mil (faixa 2). O programa atende famílias com renda mensal de até R$ 9 mil com juros de até 9,16% ao ano, dependendo da faixa de renda.

5. Quais são as modalidades de financiamento imobiliário existentes hoje?

Há quatro tipos de financiamento imobiliário vigentes hoje no país: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o financiamento diretamente com a construtora, a carteira hipotecária e o Sistema Financeiro Imobiliário.

Basicamente a diferença entre cada um dos tipos está na taxa de juros, nos recursos que podem ser utilizados para pagar/amortizar a dívida (como a poupança e o FGTS, por exemplo), e o índice de correção.

6. Sou obrigado a pagar seguros do financiamento imobiliário? Como eles são calculados?

Sim, os seguros de morte e invalidez e de danos físicos ao imóveis são obrigatórios e servem para cobrir as despesas em caso de óbito de um dos compradores e também possíveis danos que ocorram ao imóvel durante o período de financiamento.

Eles são calculados tendo como base a taxa sobre o valor de avaliação do imóvel e as taxas da apólice sobre o valor do financiamento apartamento ao percentual de pactuação de renda dos compradores.

Por outro lado, o comprador também tem a obrigação de pagar alguns encargos. Eles podem variar de acordo com a modalidade de financiamento casa, mas de uma forma geral são calculados em função do sistema de amortização, do saldo devedor, do prazo restante do contrato e das taxas de juros.

7. Como é calculado o valor das prestações e o prazo de financiamento casa?

A prestação é calculada de acordo com os encargos principais, que é composto pelas parcelas de amortização e os juros mensais, e os acessórios, que são os seguros de morte e invalidez e de danos ao imóvel e as taxas de administração.

8. Depois de aprovado o financiamento apartamento, quanto tempo tenho para começar a pagar as prestações?

Quando o financiamento imobiliário é feito através de um banco ou instituição financeira, geralmente a primeira parcela é paga 30 dias após a assinatura do contrato.

A vantagem é que o comprador, nesse caso, pode optar por pagá-las diretamente pelo débito automático ou através de boletos. Este prazo costuma ser o mesmo para as demais modalidades, mas ele pode ser negociado.

9. Tenho saldo no FGTS, posso utilizá-lo para amortizar o saldo do financiamento imobiliário?

Pode sim. Financeiramente é vantajoso. No entanto, é bom ficar atento porque o FGTS é um fundo reserva para casos emergenciais, como doença grave ou desemprego. Utilizá-lo para amortizar o saldo devedor do financiamento casa é abrir mão dessa reserva.

Mas atenção, porque o FGTS só pode ser utilizado para dar entrada, pagar prestações ou quitar o imóvel se houver um mínimo de 36 meses de contribuições, mesmo que em empregadores diferentes.

Por outro lado, o FGTS só é aceito na modalidade do Sistema Financeiro de Habitação, e, mesmo assim só se não houver nenhuma parcela atrasada e para um teto máximo de 80% do valor das prestações.

10. Qual a melhor forma de financiamento apartamento: Tabela Price ou SAC?

A escolha, nesse caso, é bastante pessoal. Na Tabela Price o comprador paga juros maiores e o valor das parcelas tende a aumentar. No entanto, a primeira prestação é menor. Pelo SAC os juros são menores e as prestações vão ficando mais baratas, mas a primeira é maior.

11. Vale a pena dar um bom valor de entrada? Qual o valor médio dado pelos brasileiros?

Se há condições de dar uma boa entrada, vale a pena para tentar driblar a alta dos juros e reduzir as parcelas – ou o tempo – do financiamento casa. De acordo com a Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), em média os brasileiros pagam 35% do valor do imóvel como entrada e financiam os 65% restantes.

12. É possível conseguir um financiamento imobiliário com o nome sujo?

Possível é, mas geralmente quando a negociação é feita diretamente com o vendedor, sem a interferência dos bancos. Quando o financiamento imobiliário é feito através de instituições financeiras é quase impossível ter a ficha cadastral aprovada quando o nome está sujo na praça.

Ainda restou alguma dúvida? Se você quer maiores esclarecimentos sobre estes ou qualquer outro aspecto referente ao financiamento imobiliário basta compartilhar conosco aqui nos comentários que responderemos o mais rápido possível! Sua participação é muito importante para nós! Deixe seu comentário ou entre em contato conosco.

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Fonte: imovelweb.com.br

 

A chegada da melhor idade

A necessidade de imóveis adaptados e mais seguros

O aumento da expectativa de vida da população tem sido uma realidade enfrentada por diversos países, o que demanda equipamentos e infraestrutura adequados. O Estatuto do Idoso inclusive prevê que pelo menos 3% das unidades residenciais de programas habitacionais financiados ou subsidiados com recursos públicos seja destinado  a essa faixa etária. No entanto, o mercado da construção civil ainda não tem acompanhando tal mudança a contento, e como resultado, essa população ainda carece de edifícios residenciais, institucionais ou comerciais adequados para suas reais necessidades.

A organização Mundial de Saúde (OMS) prevê que, em 2025, existirão 1,2 bilhão de pessoas com mais de 60 anos, sendo que o “muito idoso“, de 80 anos ou mais, constitui o grupo de maior crescimento (MESSORA, 2006). Diversos estudiosos têm se preocupado com esta questão e estima-se que em 2025 o Brasil será o sexto país com a maior população de idosos no mundo (BRUM, TOCANTINS & SILVA, 2005 apud QUEIROZ, 2010).

Diferentemente dos países desenvolvidos, onde há uma grande variedade de imóveis com configurações específicas, no Brasil o número de residências voltadas para a melhor idade é relativamente baixo, atendendo (com capacidade máxima) apenas a 0,5% da população idosa do país. Além disso, pode-se perceber uma disparidade muito grande na distribuição dessas instituições no território nacional, estando, a maior parte, concentrada na região sudeste com 63,5% do total de instituições, enquanto que na região nordeste existe apenas uma parcela ínfima de 8,5% (IPEA, 2011).

Em um contexto de grandes mudanças sociais e econômicas, onde o crescimento significativo da expectativa de vida não pode ser colocado de lado, é importante salientar que “o mercado imobiliário ainda não acordou para a oportunidade de atender este segmento da população”, afirma o presidente do Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários (IBEI), Paulo Viana, em entrevista para a revista eletrônica Redimob. Isso é constatado tanto nos imóveis existentes, como nos que estão sendo lançados atualmente. Por essa situação, se torna necessário a realização de reformas e adaptações de espaços, mas que nem sempre são viáveis e acabam por criar improvisações que põem em risco a saúde e a própria vida do idoso. 

Atendendo a essa necessidade, a Engexata Engenharia trás em seu empreendimento Fortaleza Sul Residence, apartamentos com adaptações para pessoas portadoras de necessidades especiais, como  idosos e cadeirantes. Composto por três torres e com unidades de três tamanhos, 1, 2 e 3 quartos, (30m², 54m² e 70 m², respectivamente) para esse novo público, e atendendo também solteiros, empresários e estudantes.

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LAUDÊMIO? ENFITEUSE? TIRE SUAS DÚVIDAS AGORA!

Como as taxas incidem na compra do imóvel

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Poucos conhecem o laudêmio, ou se dão conta dele ao adquirir um imóvel. Ele é uma taxa que deve ser paga à União ou ao senhorio em qualquer transação onerosa de transferência do domínio útil ou da ocupação de imóvel situado nos terrenos de marinha ou cujo proprietário tenha se valido de uma espécie de arrendamento originário do Direito Romano, a enfiteuse, buscando rendimentos após a venda do bem. Os descendentes de Dom João XVI e a Igreja Católica estão entre os os que recebem laudêmio pelo País.
Em Fortaleza, estão sujeitos ao pagamento aqueles que negociarem imóveis, por exemplo, situados na avenida Beira Mar, o que resulta no aumento do custo para quem quer investir nessas regiões. Mas nem todo imóvel está sujeito ao pagamento do laudêmio, que decorre do direito real de enfiteuse.
O instrumento foi instituído no Brasil pelo Código Civil de 1916 e extinto pelo Código Civil de 2002. No entanto, para aqueles imóveis cuja enfiteuse foi feita antes de 2002, o pagamento da taxa é obrigatório e não prescreve. E para o caso dos terrenos de marinha, o laudêmio é de 5% sobre o valor do imóvel, que deverá ser pago à União. Em terrenos particulares, a alíquota de laudêmio é de 2,5% sobre o valor atualizado do bem, que deverá ser pago ao senhorio, ou seja, aquele que constituiu a enfiteuse ou aos seus herdeiros.
Além do laudêmio, os proprietários dos imóveis aos quais foi instituído a enfiteuse deverão pagar o foro, que é uma taxa anual de 0,6% do valor do imóvel a União ou ao senhorio. “O Novo Código Civil proibiu a constituição de novas enfiteuses e subenfiteuses sob o argumento de que o instituto é inútil, e que prejudica a livre circulação de riquezas, bem como pela inconveniência de manter o enfiteuta (senhorio) e seus sucessores ligados perpetuamente ao senhorio direto”, explica o advogado Pedro Jorge Medeiros, presidente da Comissão de Estudos Tributários da Ordem dos Advogados do Brasil, secção Ceará (OAB-CE).
“Esse instituto já caiu em desuso em quase todo o mundo”, diz Medeiros. No mesmo sentido, a advogada Lara Costa de Almeida, vice-presidente da Comissão de Direito Imobiliário (CDI) da OAB-CE, considera antiquado o instituto da enfiteuse por deixar o atual proprietário eternamente vinculado ao senhorio do imóvel.

Quem paga?

Uma das discussões em torno do laudêmio é sobre quem deve pagar a taxa. Se o comprador ou o vendedor. “A lei fala que a obrigação de pagar o laudêmio é do vendedor, mas ela dá a opção de passar essa responsabilidade ao comprador, por meio de um contrato”, diz Medeiros. Na prática, porém, o advogado diz que na grande maioria dos casos, os contratos acabam transferindo esse ônus ao comprador.

Ele acredita, ainda, ser muito difícil que o laudêmio deixe de ser cobrado. “Perguntam por que o Governo continua cobrando. Ele continua cobrando porque não vai abrir mão dessa receita, que é mais uma fonte de renda da União”, ele diz.

Por quê
ENTENDA A NOTÍCIA
O Código Civil de 2002, que passou a vigorar em 2003, ficou proibido o instituto da enfiteuse, que permitia a particulares o recebimento do laudêmio sem prescrição. Taxa ainda incide sobre enfiteuse anteriores a data.

SERVIÇO
Atendimento da SPU em Fortaleza
Telefone:

(85) 3878.3701

Onde:

rua Barão de Aracati 909, térreo, edifício do Ministério da Fazenda

Tira dúvidas
Em que casos o laudêmio incide?

Nas transações onerosas de transferência do domínio útil ou da ocupação de imóveis da União, no percentual de 5% do valor do terreno e benfeitorias. A taxa também incide sobre propriedades particulares que passaram pelo processo de enfiteuse. Neste caso a alíquota é de 2,5%.

Quem paga a taxa?
A lei determina que a obrigação de pagar o laudêmio é do vendedor. No entanto é possível transferir esse ônus para o comprador por meio de contrato, o que ocorre na maior parte dos casos.

Quem recebe os recursos?

Nos casos de terrenos de marinha o valor arrecadado vai para a União. Já para imóveis particulares que passaram pelo processo de enfiteuse, o valor vai para o senhorio.

O que são terrenos de marinha?

São aqueles situados em uma profundidade de 33 metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831. Além dos situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés.

O que é enfiteuse?
Permissão dada ao proprietário de entregar a outrem todos os direitos sobre a coisa de tal forma que o terceiro que a recebeu (enfiteuta) passe a ter o domínio útil da coisa mediante pagamento de uma pensão.

FONTE: O Povo

LET'S INVEST IN FORTALEZA!

http://www.feriasbrasil.com.br/ce/fortaleza/oqueverefazer.cfm

Together, let's discover Ceará!

O direito de laje não é um direito real, mas um direito de superfície

conjur.com.br

Por Roberto Paulino de Albuquerque Júnior

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Nos estertores do ano de 2016, foi publicada a Medida Provisória 759, que trata sobre “regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal, institui mecanismos para aprimorar a eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União, e dá outras providências”.

O que mais salta aos olhos na MP é a previsão do chamado direito de laje, por ela inserido como direito real no artigo 1225 do Código Civil brasileiro[1].

A medida provisória ainda acrescentou ao Código Civil o artigo 1510-A, que dá os contornos do dito direito real de laje:

Art. 1.510-A.  O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo (...)[2].

O direito de laje não constitui um direito real novo, mas uma modalidade de direito de superfície que, desde 2001, já tem previsão expressa na legislação brasileira, a superfície por sobrelevação.

O que caracteriza o direito de superfície e distingue o seu tipo dos demais direitos reais é a possibilidade de constituir um direito tendo por objeto construção ou plantação, separadamente do direito de propriedade sobre o solo.

Em sentido mais técnico, há superfície quando se suspende os efeitos da acessão sobre uma construção ou plantação a ser realizada ou já existente. O implante que, por força da acessão, seria incorporado ao solo, passa a ser objeto de um direito real autônomo, o direito real de superfície.

Vê-se que, a partir dessa definição de direito de superfície, sequer seria necessário prever expressamente a possibilidade de sua constituição para a construção no espaço aéreo ou para o destacamento de pavimentos superiores já construídos. Da mesma forma, é desnecessária a menção expressa à possibilidade de superfície constituída sobre construções no subsolo. Se é possível construir no espaço aéreo ou no subsolo e essas construções sofrem, de ordinário, os efeitos da acessão, pode-se tê-las como objeto do direito real de superfície.

Do próprio tipo da superfície deriva a possibilidade de sobrelevação, portanto.

O Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), no entanto, houve por bem tratar da sobrelevação expressamente e assim deixou indiscutível a sua viabilidade:

Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.

§ 1º O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística.

Na doutrina, vários autores tem se ocupado do tema (vide, entre outros, MAZZEI, Rodrigo. Direito de superfície. Salvador: Juspodium, 2013; VIEGAS DE LIMA, Frederico Henrique. O direito de superfície como instrumento de planificação urbana. Rio de Janeiro: Renovar, 2005; PERCÍLIO, Renata. Negócio jurídico de sobrelevação em direito de superfície. Dissertação de mestrado em andamento, orientador prof. dr. Roberto Paulino, UFPE).

Além disso, o Enunciado 568, da VI Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal, concorda com a possibilidade de constituição de superfície por sobrelevação no Direito brasileiro[3].

Trata-se, portanto, de uma figura já abarcada pelo tipo do direito de superfície e já utilizada.

Sequer a terminologia “direito de laje” pode-se dizer que tenha sido criada pela medida provisória. Já há alguns anos que se fala em direito de laje como uma expressão popular para a construção de novos pavimentos sem formalização do direito de superfície, algo comum em todas as regiões do país (entre outros, TEPEDINO, Gustavo. Os direitos reais no novo Código Civil. In Temas de Direito Civil. Rio de Janeiro: Renovar, tomo II, 2006).

Em termos de redação, além disso, a MP merece crítica contundente, e já se erguem vozes a empreender tal crítica, como na coluna "Direito Civil Atual", publicada na semana anterior, com texto de autoria do professor doutor Otavio Luiz Rodrigues Junior (Um ano longo demais e seus impactos no direito civil contemporâneo).  

Da regulamentação da sobrelevação sob o nome de direito de laje, dois pontos parecem ser mais relevantes: (a) a abertura de matrícula registral autônoma, um ponto delicado do direito de superfície no Brasil (artigo 1510-A, parágrafo 5º); a permissão de constituição do direito de laje sem submissão ao regime do condomínio edilício (artigo 1510-A, parágrafo 6º).

Tratam-se de regras úteis e importantes, que, no entanto, não parecem justificar a açodada opção do legislador de adotar a nomenclatura direito de laje e dar-lhe autonomia em relação ao direito de superfície.

Se o que se queria era ressaltar a possibilidade do direito de superfície por sobrelevação, bastava para tanto inserir um artigo no título V do livro do direito das coisas. Para acrescentar à disciplina do direito de superfície a possibilidade de abertura de matrícula separada para a propriedade superficiária e a desnecessidade de atribuição de fração ideal do terreno, outros dois artigos bastariam.

Não há sentido em inscrever como direito real autônomo no Código Civil uma modalidade de um direito real já previsto, muito menos em utilizar-se terminologia menos técnica quando já se dispõe de uma mais adequada em utilização. A finalidade que o legislador buscou alcançar não está clara, assim como clara não está a urgência que justificaria regular a matéria por medida provisória.

Da forma como está posto o texto, o que se tem é: (a) a positivação de um direito real novo cujo objeto já estava inserido em um direito real preexistente; (b) o abandono de uma expressão consagrada e precisa por outra de uso informal; (c) o problema topológico de se estabelecer a abertura de matrícula e a dispensa de atribuição de fração ideal apenas para a superfície por sobrelevação ou direito de laje, quando as regras deveriam se aplicar a todo e qualquer direito de superfície.

Trata-se, portanto, de uma alteração pouco feliz na regulamentação do direito de superfície, merecedora de reflexão e crítica por parte da doutrina, bem como de oportuna reforma.

*Esta coluna é produzida pelos membros e convidados da Rede de Pesquisa de Direito Civil Contemporâneo (USP, Humboldt-Berlim, Coimbra, Lisboa, Porto, Girona, UFMG, UFPR, UFRGS, UFSC, UFPE, UFF, UFC, UFBA e UFMT).

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[1] “Art. 1.225. São direitos reais: (...) XIII - a laje.”
[2] Art. 1.510-A.  O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. (...)
 § 1º O direito real de laje somente se aplica quando se constatar a impossibilidade de individualização de lotes, a sobreposição ou a solidariedade de edificações ou terrenos.
§ 2º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário do imóvel original.
§ 3º Consideram-se unidades imobiliárias autônomas aquelas que possuam isolamento funcional e acesso independente, qualquer que seja o seu uso, devendo ser aberta matrícula própria para cada uma das referidas unidades.
§ 4º O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.
§ 5º As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares, não podendo o adquirente instituir sobrelevações sucessivas, observadas as posturas previstas em legislação local.
§ 6º A instituição do direito real de laje não implica atribuição de fração ideal de terreno ao beneficiário ou participação proporcional em áreas já edificadas.
§ 7º O disposto neste artigo não se aplica às edificações ou aos conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não, nos termos deste Código Civil e da legislação específica de condomínios.
§ 8º Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje.
[3] VI Jornada de Direito Civil - Enunciado 568. O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato, admitindo-se o direito de sobrelevação, atendida a legislação urbanística.

Roberto Paulino de Albuquerque Júnior é doutor em Direito pela UFPE, professor adjunto da Faculdade de Direito do Recife (UFPE) e tabelião de notas.

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